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  發展都市圈的隱患

  降價引發蝴蝶效應

  再者，中國政府層面不會允許樓市"崩盤"。比如，日本曾因為房地產泡沫破裂而導致經濟停滯10年之久。由於我國房地產對金融業、地方財政、中國經濟實際影響更大，一旦發生樓市"崩盤"，後果很可能比日本情況嚴重許多。所以，政府是不容許"崩盤"發生的。何況，中國樓市還是 "政策市"，很多生產要素掌握在政府手裡，有能力避免"崩盤"。

  梁鴻眉說，繼北海公園、濱江·萬傢名城等項目價格調整後，迫於銷售壓力，同時為瞭回籠資金以及公司計劃在杭州再拿土地，公司決定跟進降價。

  21世紀不動產集團市場發展中心總監桑豫峰認為，杭州商品房庫存面積的增幅遠遠超過其消化增長速度，而去年出讓的龐大巨量土地也將在今年逐步形成有效供應。這些疊加在一起，給市場傳達的信號就是，供應巨大，而需求有限。最先作出反應的，往往是那些實力不強、資金鏈緊繃的中小開發商，如果不搶在別人前面率先回籠資金，當真正的風險來臨時，最快倒下的也將是這些企業。

  "價格確實降瞭。"昨日(2月24日)下午，杭州樓盤降價風波當事方之一的梁鴻眉，在電話中向記者這樣表示。梁是浙江天鴻房地產開發有限公司的董事長，由其開發的天鴻·香榭裡是此次高調降價的項目之一。

  這對政府來說，特別是過度依賴"土地財政"和房地產的地方來說，經濟增長、財政收入、居民就業、收入增長等，都將面臨十分嚴峻的考驗。如何化解這些矛盾，對已經習慣於利用樓市作支撐的地方政府來說，確實是一道難題。

  對此，濱江集團董秘李淵向記者稱，上述降價隻是個別樓盤的個別現象。同時，降價區域位於杭州近郊，主城區未出現明顯降價。不過，他同時提醒，杭州目前的庫存量也是不容忽視的，不少杭州房企的銷售壓力較大。

  就土地市場而言，2014年開年伊始，包括京滬在內的一線城市的土地市場仍然持續瞭2013年的熱度。1月北京土地市場共成交26宗土地，累計成交金額405.92億，超過瞭去年同期的7倍。但與土地市場的火爆冰火兩重天的是，1月北京商品住宅成交僅僅6908套，成交面積74.42萬平方米，無論是環比，還是同比，都暴跌近50%。在成交暴跌的同時，北京對高價樓盤開始解禁，1月份3個超過6萬元的高價房獲批，最高者每平方米達到9.5萬元，但這些高價樓盤的入市，並沒有帶動樓市的回升，一線城市的樓市在經歷2013年的瘋漲之後，開始陷入瞭猶豫。

  --萬科董事局主席王石

  樓市真的走到崩盤邊緣瞭嗎？

  --萬達集團董事長王健林

  值得註意的是，杭州樓盤的本輪降價與其巨量的庫存或不無關系。李淵向記者稱，上述降價隻是個別樓盤的個別現象。同時，降價區域位於杭州近郊，主城區未出現明顯降價。不過，杭州目前的庫存量不容忽視，不少房企銷售壓力較大。

  首先，目前選擇降價的樓盤隻是個案，是否擴大還有待觀察。盡管從樓盤整體漲價到個別樓盤降價，也說明一些問題(比如說部分區域房屋供應過剩等)，但也要認識到，某個樓盤降價也與開發商自身的市場策略、項目特點以及資金情況等有關。不是每個樓盤每個開發商都面臨同樣問題。如果觀察樓市分不清個案和整體，就會陷入偏激。

  由於杭州的房價水平直逼北上廣深一線城市，其變化亦被視為國內樓市重要的風向標之一。有業內人士認為，這隻是杭州的個別現象；也有人認為，降價緣於開發商的資金鏈問題；更有市場分析稱，這或是整個房地產行業風險爆發的征兆。

  步入馬年以來，在成交量趨緩的背景下，杭州樓市籠罩在降價氛圍之中。當地不少房地產業內人士紛紛在論壇、微博等網絡互動平臺上，猜測誰會是第一個降價的樓盤。

  馬光遠：今年房價下跌是大概率事件？

  預計今年6月全國房地產登記系統啟動之後，房屋過剩問題也將水落石出，現在這個問題非常突出，金融部門都在做準備，大傢都說今年實體經濟要出問題，首先就是房地產出問題。

  譚浩俊：樓市去哪兒？進入真正考驗期

  陳建軍認為，都市圈、城市群是城市化的重要內容和主要載體。杭州城區面積不大，近年來一直加大發展都市圈經濟，杭州對周邊城市的輻射和集聚作用非常明顯，不少周邊有條件的居民都願意到杭州市區去買房。

  市場數據顯示，2月22日，濱江·萬傢名城開盤2、9號樓共計274套房源，主力戶型為89~130平方米。其中2號樓均為精裝房源，價格將在首開均價14660元/平方米的基礎上微調；9號樓為毛坯房源，價格以首開均價12660元/平方米的基準微調。

  杭州一個樓盤18日晚上宣佈以15800元/平方米的均價清盤之後，距這個樓盤不遠的一個樓盤馬上迎戰，直降數千元，以13800元/平方米的均價應戰。而在江蘇常州，一個名為"雅居樂星河灣"的樓盤也傳來大幅降價的消息--最低價僅相當於前期均價的4.5折。

  --社科院副院長李揚

  數據顯示，2013全年，杭州全市共計出讓土地225宗，出讓面積814.5萬平方米，可建面積2156.7萬平方米，其中，餘杭區成功出讓土地86宗，出讓面積330萬平方米，蕭山區出讓土地37宗，出讓面積164萬平方米，餘杭和蕭山增幅明顯。

  其次，要認識到中國樓市已經發生"分化"這個特點。如今，雖然部分三、四線城市房屋過剩，已經出現房價下降或者房價下降即將出現，但以省會城市為主的二線城市房價下降的跡象並不明顯，至於四個一線城市，房價上漲幅度仍然較快。即使個別城市房價全面下降，也不等於中國樓市要"崩盤"，因為每個城市的資源、人口、房屋供應等情況都不一樣。

  眾說紛紜

  2014年跟2013年比，我們認為房價增幅會大幅下滑。很多開發商以為今年可能跟去年一樣，很樂觀的。我個人對他們提出警告，我說你們太樂觀瞭，很危險。不要對2014年太抱希望。

  ◎馮海寧(專欄財經作傢)

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-02-25/07342620636.shtml

  從開發商的角度來看，一些大型開發企業，已經開始調整策略，從三、四線城市、城市邊緣地帶重新向一、二線城市和城市中心地帶轉移，特別是北上廣等中心城市，再次成為瞭開發企業青睞的地方。相關地塊的價格，也逆勢而上，屢創新高。

  --華遠地產(行情，問診)董事長任志強

  陳建軍稱，都市圈的建設發展與房地產投資有關系，杭州餘杭區和蕭山區雖然都屬於杭州市區，但並不是主城區，拿地成本比較低。但在發展都市圈的背景下，土地價值被看好，不少國內地產信貸房貸銀行利率大鱷和杭州本土房企到這些地方跑馬圈地，比較典型的就是餘杭城西未來城海創園、城北臨平及蕭山等地。

  第二，自2012年開始，中國經濟事實上已經告別瞭高速增長，包括房地產投資在內的增速不可能超常規增長。除瞭這兩個因素之外，事實上，從供求關系而言，筆者在去年就一直強調，就中國房地產的周期而言，需求最旺盛的階段已經結束，從總量看，中國城鎮人均居住面積事實上已經超過瞭40平方米，住房供求已經基本平衡。

  至於降價，梁鴻眉解釋稱，其所在的杭州北部軟件園房源庫存並不大，但相鄰的餘杭北區塊庫存不少，這些新樓盤中就包括萬科的北辰之光和濱江集團的萬傢名城，其中後者濱江·萬傢名城較低的開盤價給區域帶來瞭較大的沖擊。

  2014年房價不一定會全面上漲，因為城市之間的分化已十分明顯，今年樓市並不樂觀。現在很多二線城市供應量過剩，房子已經出現賣不動的跡象，更不用提三、四線城市。

  大型開發企業的這種策略調整，預示著三、四線城市的降價風險在加大，中小開發企業被套的可能性也在加大。一旦形成惡性循環，三、四線城市的房價將出現對中小開發企業致命的下跌。

  陳建軍認為，都市圈經濟的發展帶來的問題是土地供應的多元化，這些周邊城市為瞭搭乘發展東風，按照各自的節奏加大供應土地，容易造成房地產市場供大於求的局面。

  但據筆者觀察，即使說中國樓市距離"崩盤"不遠，但仍沒有可能發生"崩盤"。

  中國經濟不可能總在房地產的拉動下前行。而房地產對中國經濟的拉動作用，已經走到瞭盡頭。如果繼續依賴房地產的拉動作用，風險將越積越多。到底該如何處置可能出現的風險，已到瞭需要決策層拿出足夠的智慧和魄力的時候瞭。房地產崩盤，不可取。但一直火爆，更不可取。中國經濟不能"硬著陸"，房地產同樣不能"硬著陸"。

  在杭州市區11.3萬套的巨量庫存中，餘杭和蕭山分別高達2萬套、3.93萬套。據杭州日前公佈的《關於杭州市2013年國民經濟和社會發展計劃執行情況》(以下簡稱《執行情況》)顯示，杭州全市城市化率要達到75%以上。為實現上述目標，要加快城鄉一體化進程，推進城市有機更新，增強副城組團城市功能，加快五縣(市)和中心鎮發展。大力發展都市圈經濟。

  《《《

  其中一些地產業內人士的表態更是值得玩味：王石說今年"形勢不妙"；王健林對今年樓市"並不樂觀"；任志強表示"不要對2014年太抱希望"。2014年的中國樓市真的走到所謂"崩盤"的邊緣瞭嗎？

內容來自sina新聞

  庫存量居高不下

  ◎馬光遠(經濟學傢)

  2014年的房地產市場註定是不平凡的一年。土地市場的火爆，與開年之際市場量價齊跌的表現為馬年房地產市場奠定瞭極其"詭異"的基調：在經濟持續減速已成定局的情況下，中國房地產將何去何從，中國房價對中國宏觀經濟會造成什麼樣的影響？這些都成為決定2014年中國經濟好壞的關鍵性因素。

  2月18日，位於杭州城北的德信·北海公園宣佈以15800元/平方米的特惠價清盤。不到24小時，該樓盤斜對面的天鴻·香榭裡跟進，曝出折後起價11800元/平方米，均價為13800元/平方米，相比此前的17200元/平方米，直降3400元/平方米。春日鄉土地貸款率利試算表

  與此相對應，在對房價未來的預判上，看空者明顯增多。最近引起最多關註的言論是中國社科院副院長李揚。中國宏觀經濟2014年面臨經濟減速、產能過剩、影子銀行、地方債務以及房地產等五大風險。他認為，隨著不動產統一登記以及信息聯網的實施，住房過剩問題也可能露出水面，金融部門已經在對未來可能的下跌做準備。同時，美國加大QE退出力度以及由此引發的新興市場的動蕩更加劇瞭中國房地產市場未來的不確定。春節前後，信托行業相繼爆出可能違約的信息，如果深究，也和房地產行業不無關系。甚至香港房地產市場的降價，也引發瞭內地輿論關於房價未來的恐慌。

  如此種種，已經明白無誤地預示，2014年中國房地產市場絕非很多人樂觀的看法，隻是簡單的市場分化：一、二線城市繼續上漲，而供應已經過剩的三、四線及以下城市房價下跌。

  從目前的市場表現看，由於各種因素的影響，中國房地產的預期可能逆轉，並導致整體房地產市場疲軟，房價下跌。首先，從過去十多年房價上漲的三大引擎--貨幣超發、經濟快速增長以及巨大的住房需求看，最起碼有兩大引擎已經趨於熄火：一是貨幣超發，貨幣超發盛宴的結束，一方面和中國努力告別貨幣驅動投資驅動的經濟增長模式有關，另一方面和美聯儲退出之後，全球流動性盛宴宣告結束有關。美國經濟復蘇、美元走強意味著過去近20年的流動性盛宴已經結束，新興市場在未來至少5年將面臨流動性短缺問題，這將迫使中國央行被動收縮貨幣，對於中國的房地產而言，貨幣的收緊對於快速上漲的房價是最致命的。

  上周，隨著常州、杭州等城市部分樓盤大幅打折促銷的消息傳出，"樓市崩盤論"再次發酵。盡管上月的統計局數據顯示全國房價仍在普漲，各地土地市場仍在升溫，但關於中國樓市在2014年的前途，很多人卻並不看好。

  事實上，對於中國的房地產而言，房價繼續上漲短期倒未必影響宏觀經濟的穩定。我們擔心的是，已經極度依賴房地產的中國經濟，能否承擔房價下跌的風險。一旦房地產預期逆轉，一旦房價整體下降，無論是中國宏觀經濟，還是所有的老百姓，都可能要為房價的下降而付出慘重代價。中國目前的宏觀經濟對於房地產的過度依賴也意味著，房價一旦下跌，中國經濟增長的日子也必將到頭，為瞭應對房地產下跌的風險，深層領域的改革和結構調整必然要為應付房地產引發的風險而讓路，這是一個大概率事件。因此，就未來的房地產政策而言，一定要將未來房價的下跌後政策的應對提上極其重要的地位。要化解房地產風險，除瞭加快土地制度改革等一系列長效措施的建設之外，更重要的，高層應該對中國房地產目前的風險進行全面評估，並做好房地產引發系統風險的政策應對。

  目前盡管風險凸顯的隻有三、四線城市，但就全局而言，2014年房價預期逆轉的可能極大。就中國經濟而言，沒有比房價下跌更大的風險瞭。

  馮海寧：中國樓市不可能崩盤

  上述樓盤的降價亦引發市場的"蝴蝶效應"。據杭州房管局旗下的杭州透明售房網最新統計數據顯示，位於杭州主城區的裕豐青鳥·香石公寓推出10套特惠房源，其近期成交均價在23000元/平方米左右，而此次的特惠房源戶型在130~139平方米，價格260萬元起，優惠幅度較大。同時，位於濱江區的天陽·半島國際和保利·梧桐語也趁機推出特價房。

  桑豫峰稱，不排除還會有其他樓盤隨後跟著降價，尤其是庫存比較大、無法承受市場觀望期的企業。如果杭州降價的樓盤形成一定風潮，有可能會對上海以及長三角地區產生影響，甚至傳遞到北京等城市。這種趨勢一旦形成，就會對購房者的預期產生巨大影響。

  這是來自部分樓盤的降價消息。另外，國傢統計局公佈的最新數據顯示，1月份全國房價環比下降城市增至6個。市場更傳言多傢銀行停止房地產貸款，眾券商急議後市。再加上香港樓市降價在先，已經有香港媒體評論稱"聽到瞭冰山碎裂的咔嚓聲"。還有一些媒體文章或博客文章把當前樓市表現與"崩盤"一詞聯系起來，給公眾的印象是，中國樓市離 "崩盤"似乎已經不遠瞭。

  個別業內人士和學者也公開看衰中國樓市，比如，地產大腕王石用"非常不妙"表達看法。中國社科院副院長李揚表示，"金融部門已在對未來房價可能下跌做準備。"種種跡象顯示，樓市現狀確實不妙。而很多網友則為種種樓市不妙的消息在歡呼，甚至一些人認為隻有"崩盤"房價才能回歸合理，才能拯救中國樓市，但在筆者看來，期待"崩盤"不理性。

  不可否認，從"房屋租售比"、"房價收入比"等指標來衡量，中國樓市幾年前就有很多"泡沫"。宏觀調控政策多次幹預房價，目的也在於擠出樓市"泡沫"，但效果有限。而且，去年部分三、四線城市爆出的"鬼城"--房屋過剩現象，也進一步證實部分城市房地產"泡沫"很嚴重。

  不能講直接對房地產的政策才叫調控，貨幣政策也是調控。今年內地房地產行業形勢不妙。沒有價格永遠增長的房地產市場。精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業，這是一個信號，小心瞭！

  最近曝出的杭州等城市多個項目價格出現調整，讓年初就已傳得沸沸揚揚的"樓市崩盤論"再次發酵。盡管國傢統計局24日公佈的數據顯示，2014年1月新建商品住宅價格同比上漲的城市依舊達到69個，但環比下跌的城市已達6個。部分城市提高首套房貸款利率的同時，有報道稱多傢銀行已暫停房貸業務。除瞭興業銀行承認停辦房地產夾層融資，相關銀行都否認停貸的說法。

  對於全市的庫存，據杭州透明售房網最新統計數據顯示，截至昨日(2月24日)18時，杭州市區(包括餘杭和蕭山)的庫存量為11.3萬套，可售面積近1001萬平方米，如果按照過去3個月平均銷售面積計算，去化月數為15.6個月，處於相對較高的位置。

  盡管筆者不認為中國樓市"崩盤"會發生，但還是要提醒有關方面，有必要為部分樓盤價格下降做好準備，或者為部分城市房價下降做好準備，畢竟，在市場經濟中房價有漲就有跌，中國樓市經歷長期"牛市"，出現"熊市"也很正常。

  更重要的是，要主動、有效擠出"泡沫"讓樓市"軟著陸"。

  平安證券研報認為，本次先後宣佈降價的德信·北海公園和天鴻·香榭裡均位於拱墅區，當前區域庫存約1.06萬套，去化達17.6個月。考慮到拱墅區2013年土地成交建面218萬平方米，同比增長184%，為2013年全年銷售的2.5倍，未來潛在供給壓力較大。

  ◎譚浩俊(財經評論人)

  近一段時間以來，圍繞樓市的消息很多。從總體上講，都是一些負面的、對樓市不利的消息。而這些消息的綜合作用，則是加速樓市負面消息的擴大。

  有人說，樓市將面臨崩盤的考驗。特別是三、四線城市，崩盤的危險性更大。也有人說，樓市崩盤的可能性不大，但風險會越來越大，大幅降價的可能性也會很大。筆者的觀點是，不管會不會出現崩盤，也不管會出現怎樣的風險。有一點可以肯定，那就是樓市已進入真正的考驗期，考驗樓市的時間真的到來瞭。

  眾說紛紜中，首先受到影響的是股市和居民--出於對樓市調控升級、上市房企資金鏈緊張的擔憂，昨日A股大幅走低，房地產板塊跌幅超過4%，上實發展等多隻個股跌停。有房子掛牌的居民，在看似很好的市場卻很難出手。而手握現金的居民，買瞭，怕房價真的跌；不買，又怕還要漲，稀裡糊塗中不知如何下手。樓市到底會不會崩盤？房價又該去哪兒？有專傢認為，盡管中國的房地產還沒有走到崩盤的境地，但確實已經走到瞭一個亟需變革與調整的十字路口。

  將面臨嚴峻考驗的，還有前些年對樓市過於樂觀、對開發企業過於熱情的銀行。市場傳言，已有多傢銀行開始停止涉房貸款，不僅對個人如此，對開發企業也如此。

  雖然經過全面瞭解，並不是所有銀行都停止涉房貸款，且隻是暫停，而不是完全將大門關閉，但是，這樣做的直接後果，就是引發樓市的恐慌。大型開發企業調整經營策略，不就是因為看到瞭三、四線城市以及城市邊緣地帶的風險嗎？而這樣的風險，傳導到銀行，不就是停止涉房貸款，並抓緊收貸嗎？而一旦銀行做出不利於開發企業的舉動，對樓市來說，無疑是雪上加霜，會加速樓市狀況的惡化。

  尤其需要註意的是，在美國經濟復蘇狀況不斷好轉，美元升值預期不斷增強的情況下，人民幣貶值的可能性也變得越來越大。2月24日，來自中國外匯交易中心的數據顯示，人民幣兌美元的中間價報6.1189，這已是人民幣兌美元連續第5個交易日下跌。還有報道稱，美聯儲按期就將討論是否加息的問題。一旦美元步入升值通道，國際資本就將迅速向美國回流。到時候，樓市、股市都將面臨更加嚴峻的考驗。

杭州房價下跌真相城市擴張供應激增 庫存量居高不下

  樓市已進入真正的考驗期，而這種考驗，不隻是對開發商，也針對地方政府、銀行，以及整個中國經濟。

  浙江大學區域與城市經濟研究中心主任陳建軍認為，都市圈經濟的發展帶來的問題是土地供應的多元化，杭州周邊城市為瞭搭乘發展東風，按照各自的節奏加大供應土地，容易造成房地產市場供大於求的局面。

  針對房地產投資，據上述《執行情況》顯示，2013年，杭州市完成房地產開發投資1853.28億元，比上年增長16.0%。另據《杭州日報》日前披露的數據顯示，2014年，杭州市年度固定資產投資總額計劃完成5000億元，其中，房地產開發投資將增加至2230億元。

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